News

Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств! Люди всегда будут интересоваться данной темой, пока существует вторичный рынок и необходимость продавать свои квартиры. В решении сложных вопросов очень важны взаимоотношения клиента и риэлтора, которые закрепляются особым договором. Мы   предлагаем   подробнее обсудить плюсы и минусы эксклюзивного договора.

Определимся в понятиях

Эксклюзивный договор – это договор о преимущественном праве работы агентства с конкретным клиентом либо объектом недвижимости. Он влечет за собой двусторонние обязательства, как со стороны агентства, так и со стороны человека, обратившегося за услугой. Клиент полностью доверяет агентству, а его сотрудники обещают заниматься его вопросом добросовестно, качественно и профессионально. Благодаря гарантированной оплате, они будут прилагать максимум усилий для успешного совершения сделки.

Важно понимать, что такой договор возможен исключительно с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Условия

Не стоит думать, будто эксклюзивный договор – это нечто особенное и дорогостоящее. При его заключении комиссионные будут находиться в обычных рамках, тех, которые существуют в конкретном агентстве – то есть вы ничего не переплатите.

При заключении договора тщательнейшим образом анализируются правоустанавливающие документы. Если каких – либо документов нет в наличии, вырабатываются рекомендации – план по их сбору. Данная услуга может входить в стоимость риэлторской работы, может оплачиваться отдельно – все зависит от сложности задачи. Что касается документов на квартиру, то в одном агентстве, при заключение эксклюзивного договора, обязуют оставить в офисе их подлинники, а где – то это делать совсем не обязательно, но ксерокопии иметь крайне желательно.

Во время подписания договора важно выявление всех собственников на данный объект, потребностей каждой из сторон, максимальное разъяснение сторонам сделки технологии всей работы, прохождения сделки, т.к. со временем процесс проведения сделок только усложняется.

Срок эксклюзивного договора зависит от ликвидности объекта и потребностей клиента. Нормальное желание любого собственника –продавца –продать по максимально возможной цене в разумный для него срок. Задача риэлтора, как помощника клиенту в этом вопросе – сделать все возможное, чтобы именно так и произошло. Если по истечении срока объект не удалось продать, договор можно продлить. Или он будет являться расторгнутым.

Важно внимательно читать договор – в нем может быть пункт об автоматическом продлении срока действия на некий срок при не заявлении о продлении или расторжении со стороны клиента.

Важно! Профессиональное агентство не гарантирует найти покупателя в срок действия договора, но оно должно гарантировать работать «по полной программе». В договоре должна быть прописана ответственность агентства «за бездействие». При немотивированном отказе клиента в срок действия договора от работы с агентством, им должна быть оплачена уже проведенная работа. Как правило, по прейскуранту.

Плюсы

1. Защита продавца от криминала и непрофессионализма.

Давая информацию в несколько агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников. Не исключена утечка информации по вине одного из десятков агентств, которые продают его квартиру.

2. Защита экономических и правовых интересов продавца

Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой.

3. Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке

Оценку квартиры невозможно произвести, взглянув на нее или услышав описание по телефону. Для того, чтобы продать квартиру, профессиональные риэлторы проделывают большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, анализу спроса и предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений указанных в печатных аналогах.

Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех специалистов недвижимости. И даже если вы обратились в одну компанию, скоро о вашем желании продать свои квадратные метры будет знать всё риэлторское сообщество. Поэтому не надо бегать по всем агентствам.

4. Возможность сэкономить время

Обращаясь сразу в несколько агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою квартиру на выгодных условиях.

5. Гибкая и эффективная схема рекламы

Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой. Квартира выставляется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, а электронных базах данных. Таким образом, охватывается максимальное число информационных источников.

6. Продавец получает возможность продать квартиру по максимальной цене

Есть мнение, что для достижения этой цели нужно обойти едва ли не все агентства города. Дескать, где – нибудь да помогут. Увы, эффект, скорее всего, будет противоположен желаемому. Почему? Во – первых, когда работают все, значит не работает никто. Агент, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким клиентом постольку поскольку. Во – вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она на руку далеко не всегда. Когда в рекламе одна и та же квартира появляется сразу от десяти агентств, результат получается такой же, как если бы продавалось десять одинаковых квартир. Причем в каждом объявлении цена будет разной. Разумеется, покупатели будут обращать внимание на те из них, где цена ниже!

Кроме того, агенты начинают играть «на перегонки» и в результате покупатель приобретает у того, у кого дешевле. А продавец, как правило,соглашается с такой суммой. Причем на рынке обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных.

Таким образом, собственникам жилья обращаться в разные компании совершенно не выгодно, хотя они этого часто не понимают.

И это еще не все. Такая квартира автоматически вызывает подозрение у потенциальных покупателей. «Либо она никому не нужна, — рассуждают они, — либо у нее не правильная цена, либо что – то не в порядке с документами». Таким образом, объект недвижимости заранее ставится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью снижения цены.

Итог один – клиент получает меньше денег, чем мог бы получить. А ведь оплачивать услуги агентов по недвижимости ему все равно придется – в той или иной мере.

Минус

Он состоит в том, что клиент отдает недвижимость на откуп одной компании. А выбор агентства – это очень серьезное мероприятие. Есть риск попасть в руки людей, которые не смогут отстоять его интересы на рынке. Более того слабый агент может только испортить дело. Например, цена квартиры будет определена неправильно, в данном случае занижена, но клиент будет вынужден работать с посредником на невыгодных условиях, поскольку жесткий договор подразумевает штрафные санкции. Можно столкнуться и с таким непрофессиональным агентом, который даже при гарантированной оплате неспособен выкладываться по полной.

Поэтому очень важно перед подписанием такого договора убедиться , что перед вами – высококлассный специалист, работающий в надежной компании.

Резюме

И все – таки плюсы эксклюзивного договора значительно «превышают» минусы. Конъюнктура рынка постоянно меняется, а честный и грамотный профессионал, знающий и отслеживающий рынок, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать такие изменения в его интересах.